信-思維｜潛意識引導 (原名稱：巴菲漢-財思引導師)

如果想投資房地產收租，但不太清楚，自己投錢後，能賺多少? 划不划算?
下面投報率的換算，可以算出報酬率的情況。

何謂淨報酬率?(比較謹慎算法)
淨報酬率=[(年收租金 - 1個月空租期) -隱形成本] / 房屋購買總成本
PS:租金扣除租不出去的空置期(普遍平均抓1個月) 及 出租所產生的隱性成本

舉例來說：
(1)年租金=月租金x12個月=1萬元x12月=12萬
(2)購屋總成本=300萬+10萬+30萬=340萬
   房子總價=300萬元
   購屋額外支出=10萬元  (契稅、印花稅、仲介費、代書費、相關規費、手續費)
   裝潢費=30萬
(3)隱形成本包含以下所列 (加總大概抓1萬)
   代管費
   保險費(火險、地震險)
   修繕費
   若是出租套房會有(電費、水費、第四台、網路)
(4)淨報酬=[(年收租金 - 1個月空租期) -隱形成本]/ 房屋購買總成本
         =[(12萬-1萬)-1萬 ]/ 340萬=2.94%

何謂毛報酬率? (約略算法)
年收租金 / 房屋總價 = 毛報酬率

舉例來說:
(1)房屋總價=300萬元的房
(2)年租金=月租金x12個月=1萬元x12月=12萬
(3)毛報酬=年收租金/房屋總價=12萬/300萬=4%

租金如何制定出來?
投資報酬率法： 年租金＝房屋成本×租金投報率
PS:
房屋成本＝造價＋每年所需開銷
租金投報率原則以4%為合理底線

舉例來說：
某房東有閒套房，當初花200萬買來，裝修及購買家具電器花費50萬
現在想出租給人
房屋成本=（200萬+50萬）=250萬
年租金=房屋成本 x 4% =250萬x4%=10萬
月租金=10萬元/12個月=8333元/1個月
那麼再參考周圍的租金行情定
最後定價為，月租金為8000元／1個月左右比較合適

租金報酬率為何4%為合理底線?
舉例來說：
(1)先算出每個月貸款金額
若以買房貸款來看
房屋總價=自備款+銀行貸款=100萬+200萬=300萬
貸款利率=2%
貸款年限=20年
月繳貸款=本金+利息=6785+3333=10118元

(2)租金報酬率低於4%和高於4%報酬率差異
報酬率<=4%
年租金＝房屋成本×租金投報率 (<=4%租金報酬率)
年租金=300萬x 4%=12萬       
月租金=年租金/12月=12萬/12月=1萬/1個月
每個月收租-貸款本利攤還=10000-10118= -118元 (沒有賺錢，每個月還虧錢)

報酬率>4%
年租金＝房屋成本×租金投報率 (>4%,我們用5%去計算)
年租金=300萬x 5%=15萬            
月租金=年租金/12月=15萬/12月=1.25萬/1個月
每個月收租-貸款本利攤還=12500-10118= 2382元 (有賺錢)

所以出租有4%以上，能扣除房屋貸款之外
也能有多餘的金額扣除空窗期、隱形成本，這兩個額外的花費
這算每個月的現金流才會持續有金流進來

Ref:
房東注意! 別高估你的投資報酬率
news.591.com.tw/news/2204
制定合理租金
help.591.com.tw/content/17/17/tw/制定合理租金.html